많은 사람들이 1주택자는 집을 팔 때 양도소득세를 내지 않는다고 생각한다.
하지만 실제로는 모든 1주택자가 양도세를 면제받는 것이 아니다. 반드시 일정한 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.
만약 이 조건을 잘못 이해하면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수도 있다.
이번 글에서는 1주택자 양도소득세 비과세 요건과 주의해야 할 점을 정리해 보았다.
양도소득세란?
양도소득세(양도세)는 부동산을 매도하여 차익을 얻었을 때 부과되는 세금이다.
즉, 집을 샀을 때보다 비싸게 팔게되면 차익에 대해 세금을 낸다.
✔ 1주택자는 일정 요건을 충족하면 양도세를 면제받을 수 있다.
✔ 조건을 충족하지 못하면 양도세를 부담해야 한다.
✔ 조정대상지역과 비조정대상지역에 따라 세율이 다르다.
사례 : A씨는 5년 동안 거주한 아파트를 매도하면서 비과세라고 생각했다. 하지만 조정대상지역에 해당하는 지역에서 실거주 하지 않아 양도세 1,000만 원을 부담해야만 했다.
1주택자 양도소득세 비과세 요건 (2025년 기준 예상)
1. 보유 기간 요건 (2년 이상 보유)
1주택자는 해당 주택을 2년 이상 보유해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다.
✔ 보유 기간은 등기부등본 기준으로 계산
2. 실거주 요건 (조정대상지역은 2년 이상 실거주 필요)
✔ 비조정대상지역: 실거주하지 않아도 2년 이상 보유 시 비과세
✔ 조정대상지역: 2년 이상 실거주해야만 비과세 (예외 있음)
💡 조정대상지역 예시:
서울, 경기 일부 지역(성남, 과천, 광명 등), 세종시 등
사례 : B씨는 서울의 아파트를 10년 동안 보유했지만 실거주하지 않고 전세를 줬다.
그 결과, 조정대상지역 규정에 따라 비과세를 받을 수 없었다.
3. 양도가액 기준 (9억 원 이하 비과세, 초과분 과세)
✔ 양도 가격 9억 원 이하: 비과세
✔ 양도 가격 9억 원 초과: 9억 원 초과분에 대해 세금 부과
💡 2025년부터 비과세 기준이 12억 원으로 확대될 가능성 있음(미정)
사례 : C씨는 10억 원에 아파트를 매도하면서, 9억 원까지는 비과세를 적용받았지만 초과한 1억 원에 대해서는 양도세를 내야 했다.
비과세 혜택을 못 받는 1주택자의 경우
✔ 단기 보유 주택 (2년 미만 보유)
✔ 조정대상지역에서 실거주 없이 보유만 한 경우
✔ 분양권이나 오피스텔 (주거용으로 등록되지 않은 경우)
사례 : D씨는 신축 아파트를 1년 만에 매도했는데 2년 미만 보유로 인해 양도세 중과세율(세율 최대 70%)을 적용받았다.
1주택자 양도소득세 줄이는 방법
1. 2년 이상 보유 및 실거주 충족하기
✔ 비과세 혜택을 받으려면 최소 2년 이상 보유해야 한다.
✔ 조정대상지역에서는 2년 실거주 요건을 꼭 확인해야 한다.
2. 양도 시기 조정하기 (비과세 기준 변경 확인)
✔ 2025년부터 비과세 기준이 9억 원 → 12억 원으로 상향될 가능성이 있다.
✔ 12억 원 상향이 확정된다면, 2025년 이후 매도하는 것이 절세에 유리할 것이다.
3. 장기보유특별공제 활용하기
✔ 보유 기간이 길수록 양도세 공제를 받을 수 있다.
✔ 10년 이상 보유 시 최대 40% 공제 가능
사례 : E씨는 10년 보유한 아파트를 매도하면서 장기보유특별공제 40%를 적용받아 양도세 부담을 크게 줄였다.
4. 9억 원(또는 12억 원) 초과 주택은 절세 전략 세우기
✔ 9억 원 초과 주택은 초과분에 대해 양도세 부과
✔ 증여를 활용하여 세금 부담을 줄이는 방법 고려 가능
✔ 가족 간 증여 시 5년 이상 보유 후 매도하면 절세 가능
사례 : F씨는 15억 원짜리 아파트를 매도하려 했지만 양도세 부담이 너무 커 배우자에게 증여한 후 5년 이상 보유한 뒤 매도하는 전략을 활용하여 세금을 절감할 수 있었다.
결론: 1주택자라도 양도소득세를 낼 수 있다!
✔ 2년 이상 보유하지 않으면 양도세 부과
✔ 조정대상지역에서는 실거주 2년 요건 확인 필수
✔ 9억 원 초과 주택은 초과분에 대한 세금 부담 발생
✔ 비과세 기준 변경(9억 원 → 12억 원 예상)에 따라 매도 시점 조정 필요
✔ 장기보유특별공제와 증여를 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있음
부동산 세금 규정은 매년 변동될 가능성이 크다.
미리 준비하고 꼼꼼히 체크한다면 예상치 못한 세금 부담을 많이 줄일 수 있다.
정확한 정보를 바탕으로 현명한 부동산 거래를 하길 바란다.
특히, 양도세 절세는 단순히 비과세 요건을 충족하는 것뿐만 아니라, 보유 기간, 공제 활용, 매도 시점까지 꼼꼼히 따져야 한다. 앞으로 주택 매도를 계획하고 있다면, 미리 준비하여 최적의 전략을 세우는 것이 중요하다.
또한, 세무사의 정확한 상담을 받는것이 절세의 기본일 것이다.