부동산을 보유하고 있을 때 가장 부담이 되는 세금 중 하나가 종합부동산세(종부세)다. 특히 공시가격이 오를수록 세금 부담도 함께 증가하기 때문에, 사전에 절세 전략을 세워두는 것이 필수적이다.
2025년에는 종부세 과세 기준 조정과 공시가격 현실화율 조정이 예상되고 있다. 이번 글에서는 종부세의 기본 개념부터 실질적으로 세금을 줄일 수 있는 방법까지 정리해 보았다.
종합부동산세란? 기본 개념부터 알아보자
종합부동산세(이하 종부세)는 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 경우 부과되는 세금이다. 흔히 **"보유세"**라고 부르는 세금에는 재산세와 종부세가 있으며, 재산세는 모든 부동산 보유자가 내야 하지만 종부세는 공시가격이 일정 금액을 초과하는 경우에만 부과된다.
2024년 기준 종부세 과세 기준은 다음과 같다.
- 1주택자: 공시가격 9억 원 초과 시 종부세 부과(공제 후 1.1%)
- 다주택자: 합산 공시가격 6억 원 초과 시 종부세 부과(세율 최대 6%)
하지만 2025년에는 공시가격 현실화율 조정과 비과세 기준 상향 가능성이 있어 1주택자의 종부세 부담이 줄어들 가능성이 높다.
사례 : A씨는 시가 15억 원짜리 아파트 한 채를 보유하고 있다. 공시가격이 10억 원을 초과하여 매년 종부세를 내야 했는데, 2025년 과세 기준이 12억 원으로 상향될 경우 종부세 부담이 사라질 가능성이 크다.
종부세 줄이는 5가지 방법
종부세 부담을 줄이려면 보유 형태와 공제 혜택을 적극 활용하는 것이 중요하다. 다음의 절세 방법을 실천하면 세금 부담을 최소화할 수 있다.
1. 부부 공동명의 활용하기
1주택자의 경우 부부 공동명의로 변경하면 종부세 부담을 줄일 수 있다. 종부세는 개인별로 과세되기 때문에 부부 공동명의로 하면 공제 혜택이 두 배로 증가하고, 종부세 부담이 감소할 수 있다.
- 단독명의: 공시가격 9억 원까지 비과세
- 공동명의: 1인당 6억 원씩 공제(총 12억 원까지 비과세)
사례 : B씨는 시가 16억 원짜리 아파트를 단독명의로 보유하고 있었다. 하지만 배우자와 공동명의로 변경하면서 공제 한도가 늘어나 종부세 부담을 대폭 줄일 수 있었다.
2. 1주택자라면 장기보유특별공제 활용하기
1주택자의 경우 10년 이상 보유하면 종부세 부담을 줄일 수 있는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다.
- 5년 이상 보유: 20% 감면
- 10년 이상 보유: 40% 감면
사례 : C씨는 10년 전에 구매한 아파트를 보유하고 있어, 2025년부터 장기보유특별공제를 통해 종부세 부담을 절반 이상 줄일 수 있었다.
3. 임대사업자로 등록하기
다주택자의 경우 임대사업자로 등록하면 일정 기간 동안 종부세가 감면될 수 있다.
- 8년 이상 장기 임대 시 종부세 합산 배제
- 등록 임대주택은 공시가격에서 제외되어 과세 기준이 낮아짐
사례 : D씨는 투자 목적으로 3채의 아파트를 보유하고 있었지만, 종부세 부담이 커져 임대사업자로 등록했다. 덕분에 일부 주택이 과세 대상에서 제외되면서 세금 부담이 줄어들었다.
4. 주택 수 줄이기
다주택자는 종부세율이 높기 때문에 주택을 일부 매도하여 1주택자로 전환하는 것이 절세에 유리할 수 있다.
- 2주택 이상 보유 시 최고 6% 세율 적용
- 1주택자는 기본세율(1.1%) 적용
사례 : E씨는 3채의 아파트를 보유하고 있었지만, 종부세 부담이 너무 커 1채를 처분하여 1주택자로 전환했다. 이를 통해 종부세율이 대폭 낮아지고, 추가적인 공제 혜택도 받을 수 있었다.
5. 공시가격 인하 요청하기
공시가격이 높아질수록 종부세 부담도 커지기 때문에, 공시가격이 과도하게 책정되었다고 판단될 경우 조정 신청을 하는 것이 유리하다.
- 공시가격 열람 기간에 조정 신청 가능
- 조정이 받아들여지면 재산세와 종부세 부담 모두 줄어듦
사례 : F씨는 자신의 아파트 공시가격이 주변 시세보다 높게 책정된 것을 확인하고 조정 신청을 했다. 이를 통해 공시가격이 인하되면서 종부세 부담이 크게 줄어들었다.
결론: 종부세, 전략적으로 줄이자
종합부동산세는 단순히 보유세를 내는 것이 아니라, 사전에 절세 전략을 세우면 부담을 크게 줄일 수 있다. 다음과 같은 방법을 활용해 종부세 부담을 줄여보자.
- 1주택자는 부부 공동명의로 변경해 공제 한도를 늘리기
- 10년 이상 보유하여 장기보유특별공제 혜택 받기
- 다주택자는 임대사업자로 등록해 과세 대상에서 제외하기
- 주택 수를 조정하여 1주택자로 전환하기
- 공시가격이 과도하게 높을 경우 조정 신청을 통해 인하하기
2025년에는 종부세 과세 기준이 완화될 가능성이 높기 때문에 정확한 세법 개정 내용을 확인하고 대응하는 것이 중요하다.