많은 사람들이 "전세는 월세와 달리 세금이 없다"고 생각한다.
하지만 이는 완전히 맞는 말도 완전히 틀린 말도 아니다.
전세를 놓는 집주인은 임대소득세와 전세보증금에 따른 간주임대료를 부담할 수도 있기 때문이다.
특히, 다주택자는 전세보증금에 대해서도 세금이 부과될 수 있고 일정 조건을 충족하지 못하면 세금 부담이 커질 수도 있다.
이번 글에서는 전세에 대한 세금 규정과 절세 방법을 정리해 보았다.
전세를 놓으면 세금을 내야 할까?
전세 계약 자체만으로 세금이 발생하는 것은 아니다. 하지만 일정 조건에 따라 임대소득세와 간주임대료 부담이 생길 수 있다.
✔ 1주택자는 원칙적으로 전세에 대한 세금이 없다.
✔ 2주택 이상 보유자는 일정 조건 충족 시 임대소득세가 부과될 수 있다.
✔ 전세보증금이 많으면 간주임대료 계산을 통해 과세될 수도 있다.
사례 : A씨는 전세를 놓으면서 세금 부담이 없을 거라 생각했지만 간주임대료가 발생하여 예상보다 많은 세금을 납부해야 했다.
1. 임대소득세란?
임대소득세는 부동산을 임대하면서 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금이다.
보통 월세를 받을 때 부과된다. 하지만 전세의 경우에도 보증금이 일정 기준을 초과하면 세금이 부과될 수 있다.
✔ 월세 임대: 세금 부과
✔ 전세 임대: 기본적으로 세금 없음 (단, 일부 조건에서 간주임대료 과세)
임대소득세 부과 대상 (2025년 기준 예상)
- 2주택 이상 보유자가 전세보증금 합계 3억 원 초과 시 과세 대상
- 부부 합산 기준으로 주택 수를 계산
- 상가, 오피스텔 임대도 포함될 수 있음
사례 : B씨는 3주택을 보유하고 전세를 놓았는데, 보증금 합계가 5억 원을 초과하여 임대소득세가 부과되었다.
2. 전세보증금에도 세금이 붙을까? (간주임대료 계산법)
전세를 놓을 때 직접적인 소득이 발생하지 않더라도 세법에서는 전세보증금이 금융자산과 동일한 역할을 한다고 보고 "간주임대료"를 계산하여 세금을 부과할 수 있다.
✔ 간주임대료란?
전세보증금을 은행에 예금했을 때 발생할 이자 수익과 비슷한 개념으로, 일정 금액 이상이면 세금이 부과됨.
✔ 간주임대료 과세 기준
- 2주택 이상 보유자가 전세보증금 합계 3억 원 초과 시 발생
- 간주임대료 = (전세보증금 – 3억 원) × 정기예금 이자율(1.8% 예상)
- 간주임대료에 대해 임대소득세(세율 6~45%) 부과
예제: 전세보증금 5억 원을 받은 경우
- 5억 원 – 3억 원 = 2억 원
- 2억 원 × 1.8% = 360만 원
- 360만 원에 대해 임대소득세 적용
간주임대료는 실제 소득이 없어도 과세될 수 있으므로 다주택자는 보증금 규모를 관리하는 것이 중요하다.
사례 : C씨는 전세보증금 6억 원을 받고도 세금이 없을 줄 알았지만 간주임대료가 발생하여 추가 세금을 납부해야 했다.
3. 전세보증금에 대한 세금 줄이는 방법
✔ 1. 전세보증금 3억 원 이하로 유지하기
✔ 다주택자의 경우 전세보증금이 3억 원을 초과하면 세금이 발생할 수 있으므로, 보증금 조정이 필요할 수도 있다.
✔ 2. 월세로 전환하여 임대소득세 공제 활용하기
✔ 일부 전세를 월세로 전환하면 임대소득세 공제를 적용받을 수 있어 세금 부담이 줄어든다.
✔ 월세 수익이 있더라도 필요경비 공제(60%)를 활용하면 세금 절감 가능
✔ 3. 임대사업자로 등록하여 세금 감면 받기
✔ 등록 임대사업자는 일정 조건을 충족하면 임대소득세 면제 또는 감면 혜택을 받을 수 있다.
✔ 단, 의무 임대 기간을 지켜야 하므로 신중한 선택이 필요하다.
사례 : D씨는 3채의 전세를 월세로 일부 전환하여 임대소득세 공제를 받아 세금 부담을 줄였다.
결론: 전세도 세금이 부과될 수 있다!
✔ 1주택자는 전세에 대한 세금이 없지만 다주택자는 임대소득세가 부과될 수도 있다.
✔ 전세보증금이 3억 원을 초과하면 간주임대료가 발생하여 세금이 부과될 가능성이 있다.
✔ 세금 부담을 줄이기 위해 보증금을 3억 원 이하로 유지하거나 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 방법을 고려할 수 있다.
✔ 임대사업자로 등록하면 세금 감면 혜택을 받을 수도 있다.
전세는 월세보다 세금 부담이 적은 것은 사실이지만 모든 전세가 세금에서 자유로운 것은 아니다.
다주택자는 보증금 규모에 따라 예상치 못한 세금이 발생할 수 있으므로 미리 절세 전략을 세우는 것이 중요하다.