상가 임대차 계약 시 세금 부담 줄이는 법은 무엇이 있을까?
상가를 임대할 때는 임대인(건물주)과 임차인(세입자) 모두 다양한 세금을 부담해야 한다.
특히 임대소득세, 부가가치세, 종합부동산세, 양도소득세 등 세금 부담이 크므로 절세 전략을 잘 세워야 한다.
이번 글에서는 상가 임대차 계약 시 세금 부담을 줄이는 방법을 임대인(건물주)과 임차인(세입자) 관점에서 정리해 보겠다.
1. 상가 임대 시 발생하는 주요 세금 (임대인 & 임차인 비교)
✔ 임대인이 부담해야 하는 세금
| 세금 종류 | 부과 대상 | 주요 내용 |
| 임대소득세 | 월세 수입이 있는 경우 | 연 2천만 원 초과 시 종합과세, 이하 시 분리과세 가능 |
| 부가가치세 (VAT) | 부가세 면제 대상이 아닌 상가 | 월세의 10% 부과 (일반 과세사업자 해당) |
| 종합부동산세 (종부세) | 공시가격 9억 원 초과 상가 | 보유 자산 기준으로 부과 |
| 양도소득세 | 상가 매도 시 | 매매 차익에 따라 세율 적용 |
✔ 임차인이 부담해야 하는 세금
| 세금 종류 | 부과 대상 | 주요 내용 |
| 부가가치세 (VAT) | 과세사업자로 등록된 임차인 | 월세의 10% 추가 부담 (환급 가능) |
| 사업소득세 | 상가에서 사업 운영 시 | 소득에 따라 종합소득세 신고 필요 |
| 중개수수료 부가세 | 부동산 중개 계약 시 | 중개 수수료의 10% 부가세 부담 |
✔ 상가 임대차 계약 시 세금 부담 핵심 차이점
- 임대인은 임대소득세, 종부세, 부가세 부담이 크므로 임대사업자 등록 고려 가능
- 임차인은 부가세 환급 가능 여부를 확인하고 절세 전략을 세워야 함
2. 임대인(건물주)이 세금 부담을 줄이는 방법
① 임대소득세 절세 전략 (2천만 원 이하 분리과세 활용)
✔ 연 임대수입 2천만 원 이하라면 분리과세 선택 가능
- 종합과세 대신 14% 단일세율 적용 가능 (세금 부담 완화)
- 종합과세 선택 시 소득세율이 6~45%로 증가할 수 있음
✔ 임대소득세 분리과세 vs 종합과세 비교
| 구분 | 분리과세 (14%) | 종합과세 (6~45%) |
| 적용 대상 | 연 임대수입 2천만 원 이하 | 연 2천만 원 초과 |
| 세율 | 14% 단일세율 | 소득에 따라 6~45% 누진세율 적용 |
| 절세 효과 | 종합과세보다 세금 부담 낮음 | 소득이 높으면 세금 부담 증가 |
✔ 절세 팁:
- 임대수입이 2천만 원 이하라면 분리과세를 활용하는 것이 유리
- 2천만 원을 초과하면 필요경비(수리비, 감가상각비 등)를 적극 활용하여 소득 조정 가능
② 부가가치세 부담 줄이기 (부가세 면제 대상 확인)
✔ 부가세가 면제되는 경우
- 부가세 면제 대상: 주택임대, 일부 공익법인 소유 상가
- 일반 상가는 부가세 과세 대상 (월세의 10% 추가 부과됨)
✔ 부가세 절세 전략
- 임대료를 조정하여 부가세 포함 금액으로 협의 가능
- 임대인이 간이과세자로 등록하면 부가세 부담이 낮아질 수 있음 (연매출 8천만 원 이하일 경우)
✔ 절세 팁:
- 세입자가 부가세를 환급받을 수 있다면 임대료를 부가세 포함 금액으로 조정하여 협의 가능
- 부가세 포함 월세인지 확인하고 계약서 작성 시 명확히 기재 필요
③ 종합부동산세 절감 전략 (주택 겸용 상가 활용 가능)
- 공시가격 9억 원 초과 시 종부세 과세 대상
- 주택 겸용 상가(상가와 주택 혼합)는 일부 종부세 면제 가능
✔ 종부세 절감 전략
- 상가 일부를 주거용으로 활용하여 주택 겸용 상가로 등록 가능
- 부부 공동명의로 변경하여 종부세 부담 줄이기
✔ 절세 팁:
- 상가와 주택이 함께 있는 경우에 주택 비율을 높이면 종부세 부담 감소
- 부부 공동명의로 변경하면 종부세 면제 기준이 증가하므로 절세 가능
④ 양도소득세 절감 (장기보유특별공제 활용)
- 10년 이상 보유 시 장기보유특별공제 적용 가능
- 상가 양도 시 단기 매매(1년 미만)는 45% 중과세율 적용됨
✔ 장기보유특별공제율 (2024년 기준)
| 보유 기간 | 공제율 |
| 3년 이상 | 10% |
| 5년 이상 | 20% |
| 10년 이상 | 30% |
✔ 절세 팁:
- 상가를 장기 보유하면 양도세 부담 감소
- 법인 매각 시 절세 효과를 고려하여 법인 전환도 가능
3. 임차인(세입자)이 세금 부담을 줄이는 방법
① 부가세 환급 가능한지 확인 (사업자 등록 여부 체크)
✔ 부가세 환급 대상:
- 일반 과세사업자로 등록된 사업자
- 부가세 포함 월세를 지급했을 경우
✔ 절세 팁:
- 세무서에서 사업자등록 시 부가세 환급 여부 확인 가능
- 부가세 포함 계약인지 확인하고 임대인과 조정 가능
② 월세 소득공제 활용 가능 여부 확인
✔ 무주택 근로소득자는 상가 임대료 소득공제 불가
✔ 업무용 공간으로 사용 시 필요경비 인정 가능
✔ 절세 팁:
- 사업 소득이 있는 경우에는 월세를 필요경비로 처리하여 세금 절감 가능
- 상가 계약서에 임대료 지급 내역을 정확히 기재하여 세금 신고 시 활용
4. 상가 임대차 계약 시 절세 전략 요약
✔ 임대인(건물주)의 절세 전략
- 연 임대수입 2천만 원 이하라면 분리과세 선택
- 부가세 면제 대상 여부 확인 후 임대료 조정 가능
- 공시가격 9억 원 초과 상가는 종부세 절감 전략 활용 (주택 겸용 등록 등)
- 상가를 장기 보유하면 양도세 절감 가능 (10년 이상 보유 시 공제율 증가)
✔ 임차인(세입자)의 절세 전략
- 부가세 환급 가능 여부 확인 (사업자 등록 여부 체크)
- 업무용 공간 사용 시 월세를 필요경비로 인정받아 세금 절감 가능
결론
상가 임대차 계약 시 세금 부담을 줄이려면 임대인은 부가세, 임대소득세, 종부세 절세 전략을 활용하여야 한다.
또한 임차인은 부가세 환급 및 비용처리를 적극 활용하는 것이 중요하다. 😊