부동산 매매 시 절세 전략은 무엇이 있을까?
부동산을 매매할 때 가장 부담되는 세금 중 하나가 양도소득세(양도세)다.
하지만 장기보유특별공제(장특공), 1세대 1주택 비과세, 다주택자 절세 전략 등을 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있다.
이번 글에서는 부동산 매매 시 세금을 줄이는 전략과 양도세 감면 방법을 상세히 알아보겠다.
1. 양도소득세란? (부동산 매매 시 내는 세금)
✔ 양도소득세란?
- 부동산을 매도할 때 발생하는 양도차익(매매 차익)에 대하여 부과되는 세금
- 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익
- 주택 수와 보유 기간에 따라 세율을 차등하여 적용
✔ 양도소득세 기본 계산법
(양도차익 - 기본공제) × 세율 = 양도세
- 양도차익 = 매도금액 - (매입금액 + 필요 경비)
- 기본공제 = 연 250만 원 (1세대 1주택 비과세 제외)
- 세율 = 보유 기간 및 주택 수에 따라 차등 적용
✔ 양도소득세 보유기간별 세율 (1주택자, 2024년 기준)
| 보유기간 | 세율 |
| 1년 미만 | 45% |
| 1~2년 | 35% |
| 2년 이상 | 6~45% (누진세율 적용) |
✔ 다주택자 양도세 중과세율 (조정대상지역 내 2주택 이상 보유 시)
| 주택수 | 세율 |
| 2주택자 | 기본세율 + 20% |
| 3주택 이상 | 기본세율 + 30% |
✔ 양도세 감면이 필요한 이유
- 1년 미만 보유 시에는 최대 45%의 세율을 적용 → 단기 매매 시 세금 부담 큼
- 다주택자의 경우 중과세율을 적용 → 절세 전략 필수
2. 장기보유특별공제 활용법
장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유한 경우 일정 비율을 공제해 양도세 부담을 줄여주는 제도다.
특히 1세대 1주택자는 최대 80%까지 공제 가능하므로 적극 활용하는 것이 좋다.
✔ 장기보유특별공제율 (1세대 1주택, 보유 + 거주 요건 충족 시)
| 보유 기간 | 기본 공제율 | 거주 요건 충족 시 |
| 3년 이상 | 24% | 32% |
| 5년 이상 | 40% | 52% |
| 10년 이상 | 60% | 80% |
✔ 예시
- 10억 원에 매수한 주택을 15억 원에 매도 (보유 10년, 거주 5년)
- 양도차익 5억 원, 장특공 80% 적용 → 과세 대상 1억 원으로 감소
✔ 절세 팁:
- 보유 기간이 길수록 공제율이 높아지므로, 장기 보유 후 매도하는 것이 유리
- 거주 기간도 중요! 2년 이상 실거주하면 공제율이 증가
3. 1세대 1주택 비과세 요건 활용하기
1세대 1주택자는 일정 요건을 충족하게 되면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
✔ 1세대 1주택 비과세 요건 (2024년 기준)
- 보유 기간 2년 이상 (조정대상지역은 거주 2년 포함)
- 매도하는 주택 가격이 12억 원 이하일 경우 비과세
- 12억 원 초과분에 대해서만 양도세 부과
✔ 예시
- 10억 원에 매수한 주택을 14억 원에 매도 (보유 5년, 거주 3년)
- 12억 원까지 비과세, 초과분 2억 원에 대해서만 양도세 부과
✔ 절세 팁:
- 매도 직전 2년 거주 요건을 충족하면 비과세 적용 가능
- 공시가격 12억 원 초과 시 초과분만 과세되므로 절세 효과가 큼
4. 다주택자 양도세 절세 전략 (중과세 피하는 법)
✔ 주택 수 줄이기 (1주택자로 전환 후 매도)
- 일부 주택을 처분해 1주택자가 되면 중과세 적용 회피 가능
- 예: 조정대상지역 내 2주택자에서 1주택자로 변경 후 2년 보유 시 비과세 가능
✔ 조정대상지역 해제 여부 확인
- 조정대상지역이 해제되면 다주택자 중과세율이 적용되지 않음
- 매도 시점 조정하여 세금 부담 최소화 가능
✔ 임대사업자로 등록하여 양도세 감면 혜택 받기
- 장기임대(10년) 등록 시 양도세 감면 혜택 제공
- 조정대상지역 내 다주택자라도 임대사업자 등록 시 중과세 면제 가능
✔ 증여 활용 (가족 간 명의 이전 후 매도)
- 배우자 또는 자녀에게 증여 후 매도하면 절세 가능 (단, 증여세 고려 필요)
- 증여 후 5년 이상 보유 시 양도세 중과세 적용 없음
5. 추가 절세 전략 (필요경비 공제 활용)
양도세를 줄이기 위해서는 필요경비를 적극 활용하는 것이 중요하다.
✔ 양도세에서 공제 가능한 필요경비
- 취득세, 등기비용, 법무사 수수료
- 중개수수료 (구매 및 판매 시 모두 포함 가능)
- 리모델링 및 수리비 (증빙 가능한 경우에 한함)
✔ 절세 팁:
- 모든 지출 내역을 영수증 및 계약서로 증빙할 수 있도록 보관
- 리모델링 후 매도 시, 수리비 영수증을 제출하여 필요경비로 인정받기
결론 : 부동산 매매 시 절세 전략을 적극 활용하자!
- 장기보유특별공제를 활용하여 최대 80%까지 양도세 절감
- 1세대 1주택자는 12억 원 이하 비과세 혜택 활용 가능
- 다주택자는 1주택자로 전환 후 매도하면 중과세 피할 수 있음
- 임대사업자 등록, 증여, 조정대상지역 해제 등 다양한 절세 전략 검토
- 필요경비(중개수수료, 취득세, 리모델링 비용 등) 적극 활용하여 양도차익 줄이기
부동산 매매 시 적절한 절세 전략을 활용하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있다. 😊