부동산 계약 시 반드시 확인해야 할 특약 사항

부동산 계약을 할 때 계약서에 기재된 기본 조건만 확인하고 특약 사항을 제대로 검토하지 않으면 계약 후 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있다. 특히 임대차 계약(전세·월세)과 매매 계약에서 필수적으로 포함해야 할 특약 사항이 다르므로, 계약 목적에 따라 꼼꼼하게 체크해야 한다.

이번 글에서는 부동산 계약 시 반드시 넣어야 할 특약 사항과 올바른 작성 방법을 상세히 알아본다.

1. 특약 사항이 중요한 이유

부동산 계약서에는 기본적인 계약 내용(보증금, 월세, 계약 기간 등)이 포함되지만 계약 당사자 간의 추가 합의 사항을 좀 더 명확하게하기 위해 특약 사항을 반드시 기재해야 한다.

✔ 특약 사항이 필요한 이유

구두 합의는 법적 효력이 없으며 계약서에 서면으로 작성해야 보호받을 수 있음
세입자와 임대인 간 분쟁을 예방하고 책임 소재를 명확히 규정할 수 있음
중도 해지, 관리비, 시설물 수리 등의 조건을 구체적으로 정할 수 있음

✔ 특약 사항을 제대로 기재하지 않으면?

집주인이 예고 없이 월세·관리비를 인상하는 경우
계약 만료 후 보증금 반환이 지연되는 경우
집 하자 보수 책임을 두고 분쟁 발생

특약 사항은 계약 당사자(임대인·임차인 또는 매도인·매수인)가 반드시 서명하고 날인해야 법적 효력이 발생한다.

2. 임대차 계약(전세·월세) 필수 특약 사항

전세나 월세 계약을 체결할 때는 보증금 반환, 수리비 부담, 계약 갱신 등에 관한 특약을 명확히 기재해야 한다.

① 보증금 반환 관련 특약

✅ "임대인은 계약 종료 후 보증금을 ??일 이내에 반환해야 하며 지연 시 연 ??%의 지연 이자를 지급한다."

계약 만료 후 보증금 반환이 지연되는 것을 방지하기 위한 필수 특약
반환 기한을 명확히 명시하여 분쟁을 예방

② 중도 해지 및 위약금 조항

✅ "임대차 기간 중 임차인이 중도 해지할 경우 남은 기간 동안 새로운 임차인을 구하는 조건으로 계약을 해지할 수 있다."

세입자가 계약 기간 만료 전에 이사를 가야 할 경우 대비책
임대인이 일방적으로 위약금을 요구하는 것을 방지

③ 시설물 및 하자 보수 책임 명확화

✅ "입주 후 ??일 이내에 발견된 하자는 임대인이 수리하며 이후 발생하는 시설물 고장은 임차인이 부담하기로 한다."

보일러, 수도, 누수, 전기 문제 등의 수리 비용 부담 주체를 명확히 규정
입주 후 발생한 하자에 대한 책임을 명확히 정해야 분쟁 예방 가능

④ 관리비 및 공과금 부담 명확화

✅ "전기, 수도, 가스 요금은 임차인이 부담하며 관리비(월 ??만 원)는 임대인이 부담하기로 한다."

계약 후 관리비 항목과 부담 주체를 두고 분쟁이 발생하는 경우가 많음
계약서에 관리비 포함 여부와 추가 비용 발생 가능성을 명확히 명시

⑤ 원상복구 조항

✅ "임차인은 임대인의 동의 없이 도배·장판·벽지 등을 변경할 수 없으며 계약 종료 시 원상복구하여야 한다."

계약 종료 후 원상복구 범위를 두고 발생하는 분쟁 방지
인테리어 변경 시 사전 동의 여부를 명확히 기록해야 함

3. 매매 계약 시 필수 특약 사항

부동산 매매 계약에서는 잔금 지급, 소유권 이전, 세금 부담, 하자 책임 등을 꼼꼼히 확인해야 한다.

① 소유권 이전 및 근저당 말소 특약

✅ "매도인은 잔금 지급일 전까지 근저당을 말소해야 하며 말소하지 않을 경우 계약을 해지할 수 있다."

근저당 설정이 남아 있으면 잔금을 지급해도 소유권 이전이 불가능
반드시 말소 기한을 명확히 정해야 안전한 계약 가능

② 잔금 지급 및 소유권 이전 기한

✅ "매수인은 ??년 ??월 ??일까지 잔금을 지급하며 매도인은 잔금 지급일 당일 소유권 이전 등기를 완료해야 한다."

잔금 지급과 동시에 소유권 이전이 이뤄져야 소유권 분쟁을 방지할 수 있음
지연될 경우 위약금을 부과하는 조항 추가 가능

③ 하자 발견 시 책임 조항

✅ "계약 체결 후 ??일 이내에 발견된 하자는 매도인이 수리하며 이후 발생하는 하자는 매수인이 부담하기로 한다."

매수인이 입주 후 하자를 발견했을 경우, 수리 책임을 명확히 해야 분쟁 예방 가능
특히 누수, 난방, 배관 문제는 반드시 확인해야 함

④ 부동산 관련 세금 부담 조항

✅ "양도소득세는 매도인이 부담하며, 취득세는 매수인이 부담하기로 한다."

세금 부담 주체를 명확히 해야 계약 후 불필요한 분쟁을 방지할 수 있음
취득세, 재산세, 양도세 등 각 세금의 부담 주체를 사전에 협의

⑤ 계약 해제 및 위약금 조항

✅ "계약 체결 후 일방적 계약 파기 시 계약금을 포기하거나 배액을 배상하기로 한다."

계약금 반환 문제로 분쟁이 자주 발생하므로 위약금 기준을 반드시 명확히 기재해야 함

결론: 특약 사항 없이 계약하면 불이익을 받을 수 있다!

부동산 계약은 금액이 크고 계약 기간이 길기 때문에 사소한 조항 하나가 큰 법적 분쟁으로 이어질 수 있다. 계약 전 반드시 특약 사항을 추가하여 불필요한 분쟁을 예방해야 한다.

✔ 보증금 반환 기한 및 지연이자 조항 포함
✔ 수리 비용 부담 주체를 명확히 규정하여 분쟁 방지
✔ 잔금 지급과 소유권 이전 기한을 명확히 설정
✔ 세금 부담 조항을 기재하여 추가 비용 발생 방지
✔ 계약 해제 시 위약금 조항을 명확히 정리

부동산 계약을 체결할 때 구두 합의는 법적 효력이 없으므로 반드시 서면으로 특약 사항을 명확히 작성해야 한다.

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