부동산 계약을 할 때 가장 중요한 것은 등기부등본을 확인하여 해당 부동산의 법적 상태를 점검하는 것이다. 등기부등본을 제대로 확인하지 않으면 근저당 설정, 압류, 가압류 등으로 인해 큰 금전적 손실을 입을 수 있다.
이번 글에서는 등기부등본을 확인하는 방법과 주의해야 할 핵심 사항을 상세히 알아보겠다.
1. 등기부등본이란? 부동산의 신분증
① 등기부등본이란?
등기부등본은 부동산의 소유권, 담보대출, 가압류, 임차권 등 법적 정보를 기록한 문서로써 해당 부동산의 모든 권리관계를 확인할 수 있는 필수적인 서류이다.
✔ 등기부등본의 역할
- 소유자가 실제로 매도인과 일치하는지 확인 가능
- 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있는지 확인 가능
- 전세 계약 시 선순위 임차인이 있는지 체크 가능
✔ 등기부등본 발급 방법
- 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr/)에서 온라인 발급 가능
- 주민센터나 법원 등기소에서도 발급 가능 (소정의 수수료 필요)
✔ 등기부등본은 언제 확인해야 할까?
- 부동산 계약 체결 전(계약금 지급 전)
- 중도금 지급 전, 최종 잔금 지급 직전에 다시 확인
2. 등기부등본 구성과 확인해야 할 핵심 사항
등기부등본은 갑구, 을구, 표제부로 나누어지고 각각 중요한 정보를 담고 있다.
① 표제부: 부동산의 기본 정보
✔ 건물의 주소, 면적, 구조, 용도 등을 확인하는 부분
✔ 등기부등본의 첫 번째 항목으로 건축물대장과 일치하는지 확인 필요
② 갑구: 소유권 관련 사항 (소유자, 가압류 등)
✔ 소유권 이전 기록 확인 (현재 소유자와 매도인이 동일한지 체크)
✔ 가압류, 압류, 가처분 여부 확인 (소유권 이전이 불가능할 수도 있음)
✅ 이런 경우 주의해야 한다!
- 압류: 세금 체납 등으로 인해 법원이 압류한 상태 → 위험
- 가압류: 채무자가 채무를 변제하지 않아 법원이 가압류 조치한 상태 → 위험
- 소유권 이전 금지 가처분: 소송 중인 부동산일 가능성이 있음 → 신중한 검토 필요
③ 을구: 근저당 및 담보 설정 여부 확인
✔ 은행 대출(근저당 설정)이 있는지 확인하는 부분
✔ 전세 계약 시, 보증금 반환 위험성이 있는지 체크
✅ 이런 경우 주의해야 한다!
- 근저당 설정: 매도인이 해당 부동산을 담보로 대출을 받은 경우 → 대출금 미상환 시 경매로 넘어갈 위험
- 전세 계약 시 선순위 근저당 여부: 보증금 보호를 위해 근저당이 많은 집은 피해야 함
- 다수의 근저당 설정: 채무가 많아 보증금 반환 위험성이 높음 → 계약 전 전세보증보험 가입 여부 확인 필요
3. 등기부등본을 활용한 부동산 사기 방지법
✔ ① 매도인의 신분과 등기부등본의 소유자가 일치하는지 확인
- 부동산 사기 중 가장 흔한 방법은 소유자가 아닌 사람이 매도인인 척 계약을 진행하는 경우
- 등기부등본의 소유주와 계약자가 동일한지 신분증, 인감증명서와 대조해서 확인
✔ ② 근저당 설정 여부 확인 (보증금 반환 위험 방지)
- 근저당 설정이 많은 집은 매매 및 전세 계약 시 보증금 반환 위험이 매우 높음
- 보증금 보호를 위해 반드시 선순위 근저당이 없는 부동산을 선택
✔ ③ 소유권 이전 제한 사항 확인 (가압류, 압류, 소송 여부 체크)
- 가압류, 소송이 진행 중이면 소유권 이전이 불가능할 수 있음
- 소유권 이전이 제한된 부동산은 계약하지 않는 것이 안전
✔ ④ 등기부등본을 여러 번 확인 (최소 3회 확인 필수)
- 계약 전 1회 확인 (계약서 작성 전)
- 중도금 지급 전 1회 추가 확인
- 잔금 지급 직전 최종 확인
결론: 등기부등본을 확인하지 않으면 큰 손실을 볼 수 있다!
✔ 부동산 계약 전, 중도금 지급 전, 잔금 지급 직전 총 3회 확인 필수
✔ 소유자가 실제 매도인과 일치하는지 반드시 확인
✔ 근저당 설정 및 가압류 여부를 점검하여 보증금 반환 위험을 방지
✔ 소유권 이전 제한 사항(압류, 가처분 등)이 없는지 체크하여 안전한 계약 진행
부동산 계약은 신중해야 한다. 그리고 등기부등본을 확인하는 것이 가장 기본적인 안전장치다. 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하여 안전한 거래를 진행하자!