부동산 매매 계약은 단순한 거래가 아니라 큰 금액이 오가는 중요한 계약이다. 하지만 서류 확인을 소홀히 하거나, 계약 전 점검해야 할 사항을 놓치면 큰 금전적 손실이나 법적 분쟁이 발생할 수 있다. 특히 소유권, 근저당, 세금과 관련된 사항은 계약 체결 전에 반드시 확인해야 한다.
이번 글에서는 매매 계약 전 필수로 점검해야 할 3가지 핵심 요소를 자세히 알아본다.
1. 소유권 확인: 진짜 집주인이 맞는가?
부동산 매매 계약에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 매도인이 실제 소유자인지 여부다. 간혹 소유권이 명확하지 않은 부동산을 매입하거나, 대리인이 허위 계약을 진행하는 사례가 발생할 수 있기 때문이다.
소유권 확인 방법
✔ 등기부등본 확인
- 등기부등본에는 부동산의 실제 소유자가 누구인지 명시되어 있다.
- 계약 전에 반드시 발급받아 매도인과 동일한지 대조해야 한다.
- 등기부등본 발급: 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr) 또는 주민센터 방문
✔ 건축물대장 및 토지대장 확인
- 해당 건물이 법적으로 적법한 건축물인지 확인하는 서류다.
- 건축물대장에서 불법 증축 여부 등을 확인할 수 있다.
- 정부24(https://www.gov.kr)에서 무료로 조회 가능
✔ 매도인의 신분증 및 인감증명서 확인
- 계약 상대방이 진짜 소유자인지 신분증과 인감증명서로 최종 확인해야 한다.
- 대리인이 계약을 진행하는 경우 위임장과 공증된 인감증명서가 필수다.
주의할 점:
- 등기부등본과 계약서상의 소유주 이름이 다르면 계약을 진행하면 안 된다.
- 공동 소유일 경우, 모든 소유자의 동의가 필요하다.
2. 근저당 확인: 담보 대출이 걸려 있는가?
부동산을 구매할 때 해당 부동산에 근저당권이 설정되어 있는지 반드시 확인해야 한다. 근저당이 설정된 부동산을 매입하면, 나중에 채권자가 경매로 넘겨버릴 수도 있기 때문이다.
근저당 확인 방법
✔ 등기부등본 '갑구'와 '을구' 확인
- 갑구: 소유권 관련 사항 (소유자, 가압류 등)
- 을구: 근저당권, 전세권 등 담보 설정 내역
- 근저당권 설정 여부 및 금액 확인이 필수
✔ 선순위 근저당이 많다면 주의해야 한다
- 근저당이 많으면 나중에 잔금을 치르고도 소유권 이전이 어려울 가능성이 높다.
- 근저당이 설정된 상태에서 계약할 경우, 매도인이 반드시 말소해 주기로 계약서에 명시해야 한다.
✔ 대출 상환 확인서 요청
- 매도인이 근저당을 말소할 계획이라면, 해당 금융기관에서 받은 상환 계획서를 요청해야 한다.
- 근저당 말소 확인이 어려운 경우, 계약을 재검토해야 한다.
주의할 점:
- 매도인이 근저당을 해지하지 않은 상태에서 계약금을 먼저 지급하면 사기 피해를 볼 가능성이 높다.
- 근저당이 많은 부동산은 매매보다는 전세나 임대차 계약이 안전할 수도 있다.
3. 세금 확인: 취득세, 양도세, 종부세 부담 여부
부동산을 매매하면 다양한 세금이 발생한다. 이를 미리 고려하지 않으면 예상보다 큰 세금 부담이 생길 수 있다.
부동산 매매 시 발생하는 주요 세금
세금 종류납부 대상세율
| 취득세 | 매수자 (집을 사는 사람) | 1~12% (주택 가격 및 보유 주택 수에 따라 다름) |
| 양도소득세 | 매도자 (집을 파는 사람) | 기본세율 6~45% (보유 기간과 시세 차익에 따라 다름) |
| 종합부동산세 | 다주택자 | 공시가격 6억 원 이상부터 부과 (1주택자는 11억 원 이상) |
✔ 매수자가 반드시 확인해야 할 사항
- 취득세는 주택 가격과 보유 주택 수에 따라 세율이 달라진다.
- 1주택자는 1~3%지만 2주택 이상 보유자는 세율이 8~12%로 증가한다.
- 생애최초 주택 구매자라면 취득세 감면 혜택이 있는지 확인해야 한다.
✔ 매도자가 신경 써야 할 부분
- 양도소득세 부담을 줄이려면 2년 이상 보유해야 한다.
- 다주택자가 조정대상지역에서 집을 팔면 최대 75%의 중과세율이 적용될 수도 있다.
- 실거주 요건을 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
✔ 세금 부담이 크다면 절세 방법을 고려해야 한다
- 1가구 1주택 비과세 요건(2년 이상 거주, 보유)을 충족하면 양도세 면제 가능
- 부부 공동명의로 매입하면 종부세 절감 효과
- 10년 이상 장기 보유 시 장기보유특별공제 적용 가능
주의할 점:
- 다주택자라면 양도세 중과 여부를 사전에 확인해야 한다.
- 실거주 요건을 충족하지 못하면 세금 감면 혜택을 받지 못할 수 있다.
결론: 꼼꼼한 사전 확인이 안전한 부동산 매매의 핵심
부동산 매매 계약은 신중하게 진행해야 한다. 계약 전 반드시 아래 사항을 확인하고 진행해야 불필요한 분쟁을 방지할 수 있다.
✔ 등기부등본을 통해 소유권이 명확한지 확인
✔ 근저당 설정 여부를 점검하고, 필요 시 말소 조건을 계약서에 명시
✔ 취득세, 양도세, 종부세 등 세금 부담을 미리 계산하여 재정 계획 수립
계약 전 꼼꼼한 서류 검토와 전문가 상담을 통해 안전한 거래를 진행하자.