부동산 매매 시 대부분의 매수자는 대출을 활용하여 주택을 구입한다. 하지만 대출을 끼고 부동산 계약을 진행할 경우 계약 순서가 복잡해지고 예상하지 못한 리스크가 발생할 가능성이 있다.
특히 잔금 지급, 대출 승인 지연, 이자 부담, 근저당 설정 등을 제대로 이해하고 있지 않으면 계약이 무산되거나 추가적인 비용이 발생할 수도 있다. 이번 글에서는 대출을 활용한 부동산 계약 시 반드시 알아야 할 주의 사항을 상세히 알아본다.
1. 대출을 활용한 부동산 계약 시 기본 개념
① 대출을 끼고 계약하는 대표적인 사례
부동산 매매 시 대출을 활용하는 방식은 다음과 같다.
✔ 매수자가 주택담보대출(LTV, DSR 기준)에 따라 자금을 마련하는 경우
✔ 매도인이 기존 대출(근저당)이 있는 상태에서 부동산을 매매하는 경우
✔ 전세자금대출을 활용하여 전세 계약을 체결하는 경우
대출을 활용하면 한 번에 큰 금액을 마련할 필요 없이 자기자본(현금)과 대출을 조합하여 주택을 구매할 수 있다. 하지만, 계약 시점과 대출 실행 시점이 다르기 때문에 주의해야 한다.
② 대출과 관련된 필수 개념
✔ LTV(Loan to Value, 주택담보대출비율): 주택 가격 대비 대출 가능한 비율
✔ DTI(Debt to Income, 총부채상환비율): 연소득 대비 부채 상환 비율
✔ DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율): 모든 대출의 원리금 상환액이 연소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한
예를 들어, LTV 40%인 지역에서 5억 원짜리 아파트를 구매하면 최대 2억 원까지만 대출 가능하다.
✔ 근저당권: 대출을 받은 주택에 설정된 담보로, 잔금 지급 전 근저당 해지 여부를 확인해야 함
✔ 중도상환수수료: 대출을 조기 상환할 경우 발생하는 수수료
2. 대출을 활용한 계약 시 주의할 점
부동산 계약을 대출과 함께 진행할 경우에는 계약금, 중도금, 잔금 지급과 대출 실행 시점을 정확하게 맞춰야 한다.
① 대출 한도 및 승인 여부 사전 확인
✔ 계약 체결 전 은행 상담 필수
- 대출 한도는 LTV, DSR 규제에 따라 변동되므로 본인의 대출 가능 금액을 사전에 확인해야 한다.
- 대출이 생각보다 적게 나올 경우에는 계약금을 잃게 되거나 추가 자금을 마련해야 할 수 있다.
✔ 소득 대비 대출 한도 확인
- DSR 40% 규제가 적용되는 경우 연소득이 5천만 원이라면 대출 원리금 상환액이 연간 2천만 원을 초과할 수 없음
- 다주택자의 경우 주택담보대출이 원천 차단될 수도 있음
② 매도인의 기존 대출(근저당 설정) 확인
✔ 등기부등본을 확인하여 매도인의 근저당권 여부 체크
- 매도인의 주택이 기존 대출(근저당)이 있는 상태라고 하면 잔금 지급 전 대출이 모두 상환되어야 함
- 매도인이 근저당을 해지하지 못하면 잔금 지급이 어려워지고 소유권 이전 등기에 문제가 생길 수도 있음
✔ 매매 계약서에 ‘근저당 말소 조건’ 명시
- "매도인은 잔금 지급일 이전에 모든 근저당을 말소해야 하다. 만약 이를 이행하지 않을 경우 계약을 해제할 수 있다."
- 근저당 말소 비용 부담 주체를 명확히 정해야 함
③ 잔금 지급과 대출 실행 일정 조정
✔ 대출 실행일과 잔금 지급일을 정확히 맞춰야 함
- 은행 대출 실행은 대체로 2~3일 정도 소요되다. 그러므로 잔금 지급일 전에 대출이 완료될 수 있도록 미리 조율해야 함
- 은행의 대출 실행 지연으로 인해 계약 불이행(계약금 몰수) 문제가 발생할 수 있음
✔ 잔금 지급일이 늦어질 경우에 계약서에 연장 조건 추가
- "대출 실행 지연으로 인한 잔금 지급 연장 시, 계약 불이행으로 간주하지 않는다."
④ 대출 이자 부담 및 중도상환수수료 고려
✔ 고정금리 vs 변동금리 선택
- 고정금리는 이자율이 일정하지만 초기 부담이 클 수 있음
- 변동금리는 초기에 부담이 적지만 금리 상승 시 이자 부담이 커질 수 있음
✔ 중도상환수수료 확인
- 대출을 조기 상환할 경우 대출 금액의 1~2% 정도를 수수료로 지불해야 할 수도 있음
- 단기 보유 후 매도할 계획이라면 중도상환수수료가 없는 상품을 선택하는 것이 유리
3. 대출을 활용한 안전한 부동산 계약 방법
✔ 계약 전 대출 가능 여부를 사전 검토하고, 금융기관과 상담 필수
✔ 매도인의 근저당 설정 여부를 확인하고 말소 조건을 계약서에 명시
✔ 대출 실행일과 잔금 지급일을 조율하여 계약 불이행을 방지
✔ 중도상환수수료 및 금리 변동 가능성을 고려하여 대출 상품 선택
✔ 부동산 전문가(공인중개사, 변호사 등) 및 금융 전문가와 상담 후 계약 진행
결론: 대출을 활용한 부동산 계약은 철저한 준비가 필수!
대출을 활용한 부동산 계약은 신중하게 진행해야 한다. 대출 승인, 근저당 해지, 잔금 지급 등의 일정이 맞지 않으면 계약이 무산될 수도 있다. 따라서 아래 사항을 철저히 점검해야 한다.
✔ 계약 전에 대출 한도를 반드시 확인하고, 승인 가능 여부를 체크
✔ 매도인의 기존 대출(근저당 설정) 여부를 확인하고 말소 조건을 계약서에 명시
✔ 잔금 지급일과 대출 실행일을 정확히 맞춰 계약 불이행을 방지
✔ 금리 변동 가능성과 중도상환수수료를 고려하여 대출 상품 선택
대출을 활용한 부동산 계약은 신중한 검토와 철저한 사전 준비가 필수다. 계약 전 금융기관 및 부동산 전문가들와 충분히 상담하고 안전한 거래를 진행하자.