다주택자는 주택을 매도할 때 양도소득세 부담이 가장 크다. 특히, 조정대상지역 내 주택을 매도하면 최대 75%까지 세율이 적용되기도 한다.
하지만, 양도소득세 중과를 피할 수 있는 방법이 있으며 이를 잘 활용하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있다.
이번 글에서는 2025년 기준 다주택자가 양도소득세 중과를 피하는 방법과 절세 전략을 정리해 보았다.
다주택자의 양도소득세, 왜 이렇게 높을까?
양도소득세는 주택을 팔아서 얻은 차익(양도차익)에 대해 부과되는 세금이다. 다주택자의 경우 주택 수에 따라 기본 세율에 추가로 중과세가 적용된다.
✔ 1주택자: 기본세율(6~45%) 적용, 일정 조건 충족 시 양도세 비과세
✔ 2주택자: 기본세율 + 20% 중과 (조정대상지역 내 주택)
✔ 3주택 이상: 기본세율 + 30% 중과 (조정대상지역 내 주택)
특히, 2025년에는 정부가 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 완화하거나 폐지할 가능성이 있기 때문에 매도 타이밍을 신중하게 고려해야 한다.
사례 : A씨는 조정대상지역에 3주택을 보유하고 있었고 2024년에 매도하면 양도세율이 75% 적용될 예정이었다. 하지만 2025년 양도세 중과 완화 소식을 듣고 세금 부담을 줄이기 위해 매도 시기를 조정했다.
다주택자가 양도세 중과를 피하는 5가지 방법
1. 1주택자로 전환 후 비과세 혜택 받기
다주택자가 일부 주택을 매도하여 1주택자로 전환하면 양도소득세 부담을 크게 줄일 수도 있다.
1주택자 비과세 요건 (2025년 예상 기준)
- 보유 기간 2년 이상 (조정대상지역은 2년 이상 실거주 필요)
- 매매가 9억 원 이하 (개정 시 12억 원까지 상향 가능성 있음)
- 일시적 2주택자는 기존 주택을 3년 이내(조정대상지역 2년 이내) 처분해야 비과세 적용
사례 : B씨는 기존 3주택을 보유하고 있었지만 2채를 증여한 후 1주택자로 전환하여 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었다.
2. 10년 이상 보유 후 장기보유특별공제 활용하기
다주택자라도 10년 이상 보유한 주택을 매도하면 장기보유특별공제를 적용받아 양도세를 줄일 수도 있다.
장기보유특별공제율 (2025년 기준 예상)
- 3년 이상 보유 → 24% 공제
- 10년 이상 보유 → 40% 공제
- 15년 이상 보유 → 80% 공제
사례 : C씨는 15년 전에 구매한 아파트를 매도하면서 장기보유특별공제 80%를 적용받아 양도소득세 부담을 크게 줄일 수 있었다.
3. 양도세 중과 배제 대상 주택으로 매도하기
일부 주택은 다주택자라도 양도세 중과를 적용받지 않는 경우가 있다.
✔ 조정대상지역이 아닌 비규제지역의 주택
✔ 공시가격 6억 원 이하의 소형주택
✔ 임대사업자로 등록한 장기 임대주택
사례 : D씨는 비규제지역에 있는 아파트를 매도하면서 양도세 중과를 피할 수 있었고 기본세율만 적용받아 세금 부담을 줄일 수 있었다.
4. 배우자 또는 자녀에게 증여 후 매도하기
주택을 직접 매도하면 양도세 부담이 크지만 배우자나 자녀에게 증여한 후 일정 기간 보유한 뒤 매도하면 세금 부담을 줄일 수 있다.
다만, 증여 후 5년 이내에 매도하면 증여자의 취득가액이 적용되어 양도세가 커질 수 있으므로 주의하여야 한다.
✔ 배우자 증여: 6억 원까지 증여세 비과세
✔ 자녀 증여: 10년 동안 5천만 원까지 증여세 비과세
✔ 증여 후 5년 이상 보유 후 매도 시 절세 효과 극대화
사례 : E씨는 다주택자 양도세 중과를 피하기 위해 배우자에게 증여한 후 5년 보유한 뒤 매도하는 전략을 선택하여 세금을 절감했다.
5. 정부 정책 변화를 주시하고 매도 시기 조정하기
2025년에는 다주택자 양도세 중과 완화가 예상되고 있다. 이러한 정책 변화를 고려해 매도 시기를 조정하면 세금을 크게 절감할 수도 있다.
✔ 양도세 중과 유예 기간에 매도하면 세금 부담 감소
✔ 세율 인상 가능성이 있을 경우 미리 매도하는 것도 전략
사례 : F씨는 2024년 말에 집을 팔 계획이었지만 2025년 양도세 중과 완화 소식을 듣고 매도 시점을 조정하여 세금을 절감할 수 있었다.
결론: 다주택자는 전략적으로 양도세를 줄여야 한다
다주택자는 양도소득세 중과를 피하는 전략을 잘 활용하면 세금 부담을 크게 줄일 수도 있다.
✔ 1주택자로 전환하여 비과세 혜택 받기
✔ 10년 이상 보유 후 장기보유특별공제 활용하기
✔ 양도세 중과 배제 대상 주택 먼저 매도하기
✔ 배우자나 자녀에게 증여한 후 일정 기간 보유 후 매도하기
✔ 정부 정책 변화를 주시하고 매도 시기 조정하기
부동산 세금 정책은 매년 변동될 가능성이 크므로 최신 정보를 지속적으로 확인하고 절세 전략을 실천하는 것이 중요하다.